در سال 1362 پس از ایجاد تغییرات در نظام صنعتی کشور، سازمان صنایع کوچک و نواحی صنعتی ایران با کلیه‌ی وظایف در وزارت صنایع ادغام گردید و به منظور ایجاد هماهنگی و استفاده مطلوب از امکانات شهرک‌های صنعتی و ایجاد هر چه بیشتر امکانات زیربنایی و ارائه‌ی خدمات ضروری برای متقاضیان ایجاد واحدهای صنعتی، قانون «شرکت شهرک‌های صنعتی ایران» به تصویب رسید. نزدیک به دو دهه «شرکت شهرک‌های صنعتی» نسبت به ایجاد بیش از 400 شهرک صنعتی اقدام کرد و در ابتدای برنامه سوم پس از ادغام وزارتخانه‌های صنایع و معادن قبلی، سازمان صنایع کوچک تشکیل گردید، ولی در سال 84، وظایف اجرایی آن به شرکت شهرک‌های صنعتی ایران سپرده شده و عملا «سازمان صنایع کوچک و شهرک‌های صنعتی ایران» از شهریور 1384 فعالیت خود را آغاز کرد و در نهایت بر اساس مصوبه‌ی شماره 877/469 مورخ 17/1/1390 مجلس شورای اسلامی، سازمان صنایع کوچک و شهرک‌های صنعتی ایران به عنوان سازمان توسعه‌ای تعیین شده است.
در واقع صنایع کوچک و متوسط و شهرک‌های صنعتی به عنوان واحدهایی رقابت‌پذیر و توانمند به منظور افزایش سهم این بخش در تولید ناخالص داخلی کشور با استفاده از منابع داخلی، خارجی و همکاری با انجمن‌ها و تشکل‌های صنعتی و مراکز دانشگاهی در مناطق کمتر توسعه‌یافته با تاکید بر توسعه‌ی کارآفرینی راه‌اندازی شده‌اند.
رشد اقتصادی و پایدار و اشتغالزا به گونه‌ای که با بسیج همه‌ی امکانات و ظرفیت‌های کشور، بهبود مستمر فضای کسب و کار و تقویت ساختار رقابتی، تامین مالی فعالیت‌های خرد و متوسط به وسیله‌ی نظام بانکی، تغییر نگاه به نفت و گاز و درآمدهای حاصل از آن، ارائه‌ی تسهیلات از منابع صندوق توسعه ملی به بخش‌های غیر دولتی، افزایش ارزش افزوده و سهم بخش صنعت در تولید ناخالص داخلی و ارتقاء منزلت کار، تلاش و کارآفرینی و نیز ارتقاء سطح فناوری صنایع کشور و دستیابی به فناوری‌های پیشرفته و استراتژیک از طریق گسترش تخصیص و توسعه و تقویت همکاری با مراکز علمی و توسعه‌ی تشکل‌های تخصصی کارآفرینی، مدیریت صنعتی و افزایش نقش آن‌ها در تصمیم‌سازی و سیاست‌گزاری از جمله سیاست‌های کلی صنایع کوچک و متوسط و شهرک‌های صنعتی می‌باشد.
به منظور نیل به اهداف و سیاست‌های مذکور، دولت همواره با لحاظ امتیازاتی برای این شهرک‌ها، به دنبال ترغیب صنعتگران و تولیدکنندگان به تجمیع در این ساختار و محدوده بوده است؛ با این وجود و با توجه به مشکلاتی که در پی تحریم‌های بین‌المللی دامنگیر تولید و تولیدکنندگان داخلی گردید، این واحدها با خطر ورشکستگی مواجه و بسیاری از آن‌ها غیر فعال شدند. عمده مشکل این واحدها بدهکاری به بانک‌هاست؛ در واقع این واحدها مرحله به مرحله برای گریز از رکود و ورشکستگی اقدام به دریافت تسهیلات نامناسب بانکی نمودند و از آنجا که روز به روز هزینه‌های تولید افزایش یافت، از چاله به چاه افتادند و در واقع بیکار ورشکسته شدند.
در چنین شرایطی بانک‌ها بعد از عقب افتادن اقساط وام و ناتوانی تولیدکنندگان از بازپرداخت آن، اقدام به مصادره‌ی واحدها به نفع خودشان می‌کنند و در فرایند انجام این کار، آنچه اتفاق می‌افتد داغ دیگری است که بر دل تولیدکنندگان و صاحبان واحدهای راکد و ورشکسته می‌نشیند و بیراه نیست اگر بگوییم تیر آخری است که بر پیکر نیمه‌جان‌شان فرود می‌آید و برای همیشه از هستی ساقط‌شان می‌کنند. علاوه بر وخیم بودن اوضاع اقتصادی کشور به واسطه‌ی تحریم‌های بین‌المللی و به تبع آن بد شدن حال و روز تولید و تولیدکننده، ریشه‌ی اصلی شکل گرفتن این شرایط این است که بانک‌ها به بنگاه‌داری رو آورده و از آب گل‌آلود به دنبال صید ماهی خودشان هستند و در هر شرایطی به دنبال این هستند که از این نمد برای خودشان کلاهی بدوزند. ساختار تعاملی بانک‌ها و تولیدکنندگان نه تعاملی که بر مبنای سود یکطرفه است؛ در واقع بانک‌ها فقط و فقط شریک سود واحدهای تولیدی هستند و هرگز نمی‌خواهند باری از زیان آن‌ها را هم به دوش بکشند و حق حیاتی برایشان قائل باشند.
البته این موضوع دیگری است و بررسی آن مجال دیگری می‌طلبد. آنچه موضوع این نوشتار است نحوه‌ی کارشناسی املاک تولیدکنندگان در شهرک‌های صنعتی بعد از محرز شدن ناتوانی‌شان در بازپرداخت اقساط بانکی و آغاز فرایند مصادره به نفع بانک است. همانطور که اشاره شد آنچه باعث گردیده تولیدکنندگان به احداث واحدهای تولیدی در شهرک‌های صنعتی رو بیاورند، امتیازاتی از قبیل حق بهره‌برداری است که بر اساس قانون برای آن‌ها در این محدوده در نظر گرفته شده و متاسفانه در مرحله‌ی ارزیابی از سوی برخی کارشناسان نادیده گرفته می‌شود.
[12:27, 3/5/2020] A.Gh پایگاه خبری یافته: قیمت حق بهره‌برداری بهایی است که به ازاء هر متر مربع حق استفاده از زمین و آن بخش از امکانات زیربنایی و خدمات عمومی تعهد شده در دفترچه‌ی قرارداد از «طرف قرارداد» اخذ می‌گردد و به عوان سهم مشاع متناسب با عرصه‌ی واگذاری بوده و قابل انتفاع و قابل انصراف (عدم قبول) نمی‌باشد. قیمت تمام‌شده‌ی حق بهره‌برداری، قیمت تمام‌شده‌ی هزینه‌ی ساخت و احداث مجموعه ابنیه و تأسیسات بر کل متراژ زمین‌های قابل واگذاری صنعتی شهرک یا ناحیه صنعتی مورد نظر می‌باشد
بنابراین قیمت واگذاری حقوق انتفاع زمین و تأسیسات در سطح شهرک‌ها و نواحی صنعتی بر مبنای هزینه‌های انجام‌شده برای ایجاد تأسیسات زیرساخت و تأمین خدمات مورد نیاز و نیز توجه به سطح‌بندی شهرک‌ها و نواحی صنعتی و به ازای کل عرصه قابل واگذاری در هر شهرک و ناحیه‌ی صنعتی صورت می‌پذیرد. در ضمن تأمین منابع اعتبار از سه بخش تملک دارایی‌های سرمایه‌ای استانی، ملی و منابع داخلی شرکت اتفاق می‌افتد.
قیمت تمام شده ارائه‌ی خدمات به نرخ روز محاسبه و با لحاظ حداکثر 50 درصد قیمت ما به ازاء منابع تملک دارایی‌های سرمایه‌ای استانی و ملی که به عنوان حمایت از سرمایه‌گذاری و اشتغال دولت است، تعیین و در ابتدای هر سال اعلام می‌گردد و در قراردادهای واگذاری صرفا حق انتفاع و بهره‌برداری از زمین و تأسیسات آماده‌سازی و واگذارشده می‌باشد.
لذا انتظار داریم کارشناسان محترم برخلاف سایر املاک و اراضی غیرصنعتی و خارج از شهرک‌ها و نواحی صنعتی و به منظور رعایت حقوق سرمایه‌گذاری، در ارزیابی عرصه و اعیان املاک مذکور خدمات و تعهدات مندرج در دفترچه‌ها را ملاک عمل قرار داده و با مد نظر داشتن سایر پارامترها از جمله موقعیت استقرار، دسترسی‌ها، مجوزهای سرمایه‌گذاری، تغییر کاربری اراضی ارزش افزوده ایجاد شده، خدمات موجود یا تعهد شده در قراردادها اقدام به تعیین و اعلام قیمت عرصه محل اجرای طرح نمایند.
مضافا اینکه به همین دلیل شرکت شهرک‌ها همواره قیمت‌های تعیین‌شده را حمایتی اعلام نموده و ارزش‌گذاری واقعی عرصه‌های صنعتی و خدماتی شهرک‌ها و نواحی صنعتی را حسب قانون بر مبنای ارزیابی و اعلام نظر کارشناسان رسمی ملاک عمل می‌داند.محمد سپهوند/ کارشناس رسمی دادگستری
کلیک کنید
