نقدینگی لجام گسیخته و انباشت پول در دست عدهای و از سویی گره خوردن بخشهای مختلف اقتصاد و شاخصهای قیمتگذاری به قیمت ارز یکی از مشکلات بزرگی است که در سالهای اخیر شاهد این مسأله بودهایم و همین امر موجب افزایش نجومی قیمت مسکن، خودرو و حتی وسایل خانگی شده است.
اوضاع زمانی پیچیدهتر از گذشته میشود که برخی از مهمترین کالاهای مورد نیاز مردم از جمله مسکن در قالب یک بازار سرمایهای به قیمت ارز گره بخورد. بیشک تا زمانی که تقاضای مؤثر در بازار مسکن ناشی از تقاضای سرمایهای باشد، شاهد افزایش قیمتهای نجومی در این بازار هستیم و خارج کردن این تقاضای سرمایهای از واجبات نظام تصمیمگیری کشور در حوزه مسکن به حساب میآید. در حقیقت سرمایهگذاری هجومی مردم در مسکن، سکه، ارز، خودرو و... باعث افزایش قیمت میشود و سیاستهای دولت باید به گونهای تنظیم شوند که نقدینگی کاهش پیدا کند. اولین راهکار کاهش نقدینگی نیز دریافت مالیات به صورت منظم و غیر نمایشی است. در دنیا مالیات به صورتهای مختلف و از کالاها و خدمات متفاوت اخذ میشود ولی در کشور ما طلا فروش و آهن فروش و پزشک کمتر از معلم و کارمند مالیات میدهد! تبعات این مدل اخذ مالیات باعث افزایش نقدینگی و بالارفتن نجومی قیمت در بازارهای سرمایهای و حتی غیر سرمایهای( مثل خودرو ) میشود.
در چنین شرایطی که شرایط خرید و ساخت مسکن برای قشر پائین جامعه مهیا نیست، اجاره بها نیز به تبع افزایش پیدا میکند و ماحصل آن مهاجرت مردم شهرنشین به حاشیه شهرها و حتی شهرهای کوچکتر و روستاها میشود.
به منظور بررسی بازار مسکن و اجاره بها و چالشهای این حوزه با "مهندس ابوالقاسم زنگانه کارشناس حوزه مسکن" به گفتگو نشستیم:
دلایل افزایش بیسابقه قیمت مسکن کدامند؟
نقدینگی بالا و نظاممند نبودن بازار سرمایهگذاری در کشور عامل اصلی افزایش قیمت مسکن در سالهای اخیر است. هر چند در سالهای گذشته نیز نظام سرمایهگذاری کشور هدفمند نبود و سرمایهگذاریها به صورت تجمیعی بر روی موارد خاصی صورت میگرفت، ولی نکته اینجاست که در سالهای اخیر نوسانات و افزایش قیمت ارز، افزایش قیمت مصالح، جو روانی ایجاد شده توسط فضای مجازی، بنگاه داری برخی نهادهای دولتی نظیر بانکهها، افزایش نقدینگی، عدم نظارت دولت و.... در مجموع باعث هجوم سرمایهها به این سمت و افزایش قیمت مسکن شد. متأسفانه در کشور ما بعضی افراد دوست دارند قیمت خودرو و املاکشان بالا برود اما در نظر نمیگیرند که تورم به سود هیچکس نیست.
در ضمن عدهای با خانههایشان تجارت میکنند و زمانی که از لحاظ اقتصادی دچار کمبود میشوند سعی میکنند از این طریق جبران مافات کنند که همین امر نیز باعث افزایش تورم و بالا رفتن قیمت مسکن میشود.
چه کسانی از افزایش قیمت مسکن سود میبرند؟
به جرات میتوان گفت افرادی که دارای فعالیت اقتصادی هستند از افزایش قیمت مسکن سود نمیبرند. افزایش قیمت مسکن باعث رکود در بازار خرید و فروش، ساخت و ساز، مصالح و اجاره نشینی میشود. کسی که دارای یک ملک مسکونی است و قصد خرید و فروش این ملک را ندارد قطعاً با افزایش قیمت ملکش چیزی عادیش نخواهد شد و اکثر مردم هم چنین شرایطی دارند. اما همین افزایش قیمت منجر به بیکاری قشر زیادی از جامعه میشود. از مهندس و معمار و کارگر گرفته تا فروشنده مصالح و بنگاه و... بماند که اجاره بها نیز افزایش میکند که تبعات آن در سطح جامعه جبران ناپذیر است. بنابراین اگر قیمتها واقعی و غیر هیجانی باشند، مردم برای ساخت و خرید مسکن رغبت بیشتری از خود نشان میدهند و چرخه اقتصاد و تولید روانتر میچرخد.
نقش دولت در تأمین مسکن را چگونه ارزیابی میکنید؟
دولتهای نهم و دهم از طریق پول پرقدرت بانک مرکزی و به میزان حدود ۵۰هزار میلیارد تومان در مسکن مهر هزینه کردند که علی رغم خانه دار شدن عدهای منجر به مشکلاتی در سطح اقتصاد کلان نیز شد. بعد از این تجربه هرگاه صحبت از دخالت دولت در بخش مسکن میشود، این موضوع مدنظر قرار میگیرد که دخالت دولت در امر مسکنسازی و پول پاشی در این حوزه باعث افزایش تورم میشود. بنابراین دولت نباید خود وارد ساخت و ساز شده و باید حمایتگر بخش خصوصی و انبوه سازان باشد تا چرخه مسکن به صورت واقعی بچرخد و نظارت نیز مستمر و هدفمند باشد.
در ضمن بانکها صاحب و مالک بزرگترین ساختمانها هستند و به دنبال سود بیشتر هستند و بهترین سود را حوزه مسکن دارد و تا زمانی که بانکها بنگاه داری و خلق پول و دخالت در اقتصاد میکنند، دچار بیماری مزمن اقتصادی دولتی خواهیم بود و این نهضت ادامه خواهد داشت و برای این موضوع هم باید چارهایاندیشید.
نقش دولت را در حمایت از مستأجران چگونه ارزیابی میکنید؟
اگر دولت به عنوان یک ناظر قوی به نقش اصلی خود یعنی تعیین راهبردها بپردازد بسیار اثرگذارتر عمل میکند و میتواند مانع بروز بسیاری رخدادهای منفی اقتصادی شود. مثلاً اینکه تلاش شود تا قراردادهای اجاره به جای یک ساله، دو ساله یا حتی ۵ ساله تنظیم شوند. در ضمن دولت باید برای حمایت از این سیاست، معافیتهای مالیاتی نیز در نظر بگیرد تا قولنامههای صوری شکل نگیرند. البته قبل از این بخشنامه باید مالیاتهای واقعی از موجران اخذ شود تا مشوقهای مالیاتی نیز برای موجران پیشبینی شده است، چشمگیر باشد و کسانی که واحد مسکن خود را دو ساله یا بیشتر اجاره میدهند، بتوانند از معافیت مالیاتی استفاده کنند.
سخن پایانی
سیاستهای دولتها در طول سالهای اخیر در خصوص مسکن چاره ساز نبوده و کارشناسان حوزههای مختلف اقتصادی باید با هم همفکری کنند و به جای ارائه مسکنهای موقت نظیر ودیعه اجاره مسکن و دخالت دادن دولت در ساخت و ساز و... چارهای قطعی بیندیشند.
بازار مسکن در سالهای اخیر با افزایش و چالشهای متعددی همراه شده و وقتی بازار ثبات ندارد هر کسی قیمت خود را میگوید این واقعیت را باید در نظر گرفت که عرضه و تقاضا از یک سو و از سوی دیگر قیمت ارز است که بر این بازار تأثیر خواهد گذاشت.
شاید در این شرایط بتوان تنها چاره را کاهش نقدینگی و اخذ مالیات از خانههای خالی و لوکس قلمداد کرد تا سرمایههای سرگردان به جای ورود به بازارهای موقت به بازار تولید تزریق شوند.
هر چند تلاشهایی هم در این مسیر گرفته که باز هم با نواقصی همراه است. به عنوان مثال دولت اعلام کرده افراد دارای ۴ مسکن از پرداخت مالیات معاف هستند ولی بین کسی که دارای ۵ خانه است با فردی که ۱۰۰ واحد مسکونی دارد فرقی نگذاشته و از هر دو گروه بابت هر خانه یک مبلغ ثابت اخذ میکند که محل اشکال است. طبیعتاً کسی که دارای ۱۰۰ واحد مسکونی است سرمایه و درآمد بیشتری دارد و باید مالیات پرداختی اشت به صورت تصاعدی افزایش پیدا کند.
دیدگاهها